这篇文章写于 2025 年 4 月 26 日，发布则于 2025 年年底；

关于装修的部分，可以看 2024.05 装修记；我关于买房更早的思考可以看 关于买房的思考

4 月对于我来说，算是稍显魔幻的一个月，这个月我经历了很多大事，最大的事，便是买房了。这一个月，我完成了看房、谈价、买房、贷款、交房的完整经历。

看房

看房，严格来说，我们是从 3 月份开始看的，中间到了周末，就会去看一些房子，让中介零零散散的看了有接近 30 套房，然后决定选择了当前我们最后要买的房。

从看房这件事来看，我们做了有一些事情是对的，也有一些我觉得是不对的：

对的方面

• 熟悉：其实我们看的房，主要是我们目前所租住的房子的周围，主要原因是我们对这部分区域相对熟悉，同时也基本满足我们对于房子的需求，不管是学区、还是周边的环境，都是很不错的。如果你要买房，我也建议你提前在想买房的区域租房子住一段时间，对于这周围的生活便利度有感觉。
• 选择不同的中介：虽然链家是中国最大的房产中介公司，我们最终成交也是在链接，但不得不说，不同的中介风格、资源是不同的。中介之间是有片区之分的，有的中介可能手头或者熟悉的就是这几个小区，你如果只找一个中介，很有可能看的房子风格集中，导致你的选择面不够广。同时，对于买房者来说，不要担心浪费中介的时间 —— 你是抱着买房的预期去的，如果有足够好的房子，你完全可能买，如果你成交，他们的提成是很高的。即使你没有成交，完全冲着去看房的心态去的，对于中介们来说，也依然有价值，他们也需要做数据，需要你给的五星好评，你记得带看完，给个好评就行。
• 知道你为什么想要这套房，以及为什么不要另外一套房：虽然目前是买方市场，你的选择空间很多，但同时，你需要记录自己的想要的理由。比如以我们为例，我们选择的房子主要看中了他相对新的情况，以及学区在天津市范围内属于中游，同时，极高的层高给予了不错纵向储存空间。这些理由将会成为后续你谈价的依据，以及让你明白，你需要为这些东西支付多大的溢价。

不对的方面

• 看的还是少：坦诚的讲，我觉得我们看的还是少，当然，也可能和我们这附近挂牌的房子没有那么多，或者符合我们预算范围的房子没有那么多。虽然我们原本有计划去看红桥或者南开的房子，但实际上最终看的还是以河北区的房子为主。这个从某种意义上来说，限制了我们的选择，不排除我们没有做出我们想要的最优解。

在看房的过程中，你会逐渐对于你自己想要什么样的房子逐渐有感觉，特别是如果你之前没有怎么租过房子，或者不经常换租以体验不同的房型，你一定要多看房子，才知道你自己想要的是什么样的房子。

同时，在买房的过程中，你会逐渐了解一些概念 —— 板楼和塔楼是什么？为什么有些房子是满五、有些房子是满二？为什么不要买不满二的房子？房子的交易流程是什么样的？房子有抵押的情况下，要怎么交易？等等一系列，都会让你在快速看房的过程中习得。如果可以的话，我觉得你可以在买房之前，简单了解一些相关概念， 会让你在看房的时候，会有更多的感觉。

谈判

谈判的过程来的猝不及防。

我们在看了当前买的这一套后，又看了一些不同的房型，但整体觉得还是这一套好，所以就约了中介再次区看看这个房子。再次看完后，我们表达了我们对于这个房子的意向。中介马上就顺水推舟，拉着我们和卖家当天就进行面谈。

于是，一方面中介拉着我去打了征信，一方面中介联系卖家到签约中心面谈。

到了签约中心，中介先拉了银行的人，对于我的征信进行评估，这方面我没啥问题，非常有信心，我的征信完全可以正常贷款。和我预期的一样，银行的人看了我的征信报告后，给出了没问题的结论。接下来就是等待谈价。

在等待和卖家面谈的时候，我和中介聊了一下我的心理预期，并给出了我的态度 —— 到这个价格，我当天就可以签合同，交定金，钱是现成的。

而在谈判的过程中，中介试图和卖家几次沟通价格，中间还让我们和卖家见了一面，快速聊了聊。我表达了自己的态度后，看卖家不甚愿意降价， 就说明，买卖不成仁义在，大家都可以后面再看。我便起身离席。

而我的这种态度，也让中介更加着急，给了更多的压力到卖家。最终 —— 经过几轮中介和卖家的谈判，价格放到了我的满意的位置。

然后，就是当天完成了中介合同的签约，开始走后续的流程。此刻主要是卖房在清贷款解抵押，大体上是找中介走了一笔过桥资金，在完成交以后，再还给中介，但按日算利息。

（当日为2025 年 4 月 6 日）

网签 & 贷款

在完成中介合同的签署后，接下来便开始快速推进流程。由于前房主是按揭购房，所以他还需要进行清房。所以，我们的整体节奏被拉的很快，快速完成，以便于帮助前房主节省一些利息费用。

我们在 4.21 日进行网签。

网签当日，带着证件、合同和相关资料，前往天津市的网签中心，我们和卖方一起进行房屋的网签确认，并在当天进行银行签约，以便于后续进行公积金贷款。

网签过程基本上先进行备案，随后，会到监管账户那边开通监管账户，并在开通监管账户后，将首付转入监管账户，从而确保避免直接给钱到卖房，遭遇风险，损失首付。

最终我选择的方案是走公积金贷款，贷款额度 100万，按 20 年等额本金还款（这个过程才知道，原来绝大多数人选择的都是等额本息，选择等额本金的反而还需要专门写一段文本来声明）。

这里有个提醒：如果你使用公积金贷款的话，你在自己的银行 App 里实际上是查不到你的贷款的，你需要到当地的公积金 App 中查看贷款。银行只是一个代扣账户的签约。

在完成银行的代扣签约后，就可以离开签约中心，等待批贷。

批贷我一共花了两天，在 4 月 23 日完成了批贷。于是，我们就预约了 4 月 25 日进行过户。

办证

在 4 月 25 日， 我们一早前往天津市不动产交易中心，进行过户和办证。和我预想的不同，天津市不动产中心的人还是非常多的（市场比我预期的要好）。

提前排号，并取号，等叫号，叫完号后，就去窗口，提交相关资料（户口本、合同、身份证等），房管局的人会进行相关验证。

在完成过户后，当天便会进行税务验证，然后缴纳契税。因为我购买的房产是二手房，且在 140 平以下，目前要交 1% 的契税；

交完税后，房管局会给你一个领证的清单，你只需要在 3 个工作日后，来领取房产证即可。

等了三天，我在 4 月底拿到了房产证，从此，咱也是有房产（和负债）的人了。

交房

在领完证后，接下来就是最后的收房环节了。

我们和中介、卖家约了个时间，到房子里去验收了水、电、燃气、物业费，确保没有巨额欠费后，就完成了房子的交接。

成功的完成了房屋交接！